华远地产客服中心总经理谭宇青

　　北京市圣瑞物业服务有限公司副总经理刘文彬

　　维权专家舒可心

　　北京市晟翔律师事务所律师包华 

　　访谈地点

　　北四环西路58号理想国际大厦8层新浪乐居嘉宾聊天室

    主持人：新浪乐居豪宅主管 陈阳

　　以下为本次访谈聊天实录：

　　主持人：各位新浪乐居的网友，大家好！非常高兴各位网友今天关注我们新浪乐居的活动，今天我们邀请到了四位嘉宾对大家非常感兴趣的一个话题——“业主买房还买到了什么？”进行讨论。

　　随着房屋的商品化，市场逐渐转向对单个业主的销售，并开始建立小区的物业管理工作，在房屋交易和物业管理的过程中也发生了各种矛盾与纠纷。今天我们谈的主题就是与大家息息相关的话题：“业权概念”的探讨。

　　大家知道在整个房地产市场里面，与所有购房者都切身相关的问题就是你买了房子之后，除了能够获得房产的使用权，还能够享受到哪些权利，而且这些权利是受法律保护的呢？在这个过程中华远地产可能是最早开始对此问题进行探讨，并实践的开发企业。华远地产实践相关问题也已经经历六七年的时间，所以今天将有很多实际的案例可以进行讨论。我们非常高兴邀请到了几位嘉宾一起来进行探讨：

　　我们首先有请谭总对华远研究和实施业权分配的初衷进行一个简单的介绍。

华远地产客服中心总经理谭宇青

　　谭宇青：首先，我先简单说一下什么是业权。我们所谓的业权，是指在房地产开发里面的物业业权的分配问题。我们都知道当前房地产市场里面存在着很多物业权属纠纷，它的核心就是物业业权到底应该归谁？这些纠纷，一般是发生在物业管理这个阶段。

　　比如像我们社区的一些公共道路改成停车场，这个收益应该给谁？再比如像我们有很多楼顶广告位，还有电梯间里的广告位，都是有收益的，这些收益应该给谁？另外，还有很多社区配建了人防、物业用房，但是这些场所很多目前都在经营，这些收入也基本上都控制在开发商和物业公司的手里。等等这些问题应该说非常普遍，也一直困扰着我们这些购房者。

　　那么这些矛盾从表面上来看似乎是在物业公司和业主之间的，但实际上它反应的是业主、开发商和物业三方之间的利益冲突。产生这个冲突的根本原因就是物业权利不清造成的。

　　当时我们也是在这种市场环境比较无序，另外国家也没有相应法律法规的情况下，我们尝试开始研究业权的问题，希望从根本上解决这些矛盾。

　　业权研究是从02年开始，整个研究过程中我们参考了很多国外的关于建筑物区分所有权的理论及案例；另外，我们也积极征求了政府很多主管部门领导的意见和支持。我们是希望在当时没有这种法律法规规定的前提下，想以一种契约的方式，把这个公共区域的业权说清楚。同时，也是让购房者清楚的划定哪些是独立拥有的部分、哪些是公共部分，以及对公共部分的处分方式及收益分配方式。

　　我们都知道任总是一个有着高度社会责任感的企业家，当时他主张做这项研究，也是希望通过行业自律的方式来规范我们整个市场的诚信机制，保护各方的合法权益，其实最主要的是想保护购房者的利益。这是我们做业权的基本初衷。

　　从实践层面来讲，我们有很多项目的业主已经连续很多年获得了非常可观的业权收益，包括我们在售的华远·九都汇（北京） (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)项目、华远·君城（西安）项目，我们也一直在向业主推广宣传这种理念，我们是希望通过这种不断的声音帮他们建立起维权的意识和渠道。同时，也希望通过我们自身的行动来带动行业诚信体系的完善。

维权专家舒可心

　　主持人：我们想问一下舒老师，您在维权方面也有非常多的经验，对于维权这个概念，您是怎么理解的？

　　舒可心：事实上我自己做维权工作是从1999年开始的，2001、2002年跟任总相识，参与了华远公司业权分配这个项目的研究和推广工作。刚才谭总也讲了，实际上我们谈到的物业管理纠纷，大量都是因为公共区域权属不清、收益和责任不一样造成的。就是收益归发展商和物业公司，而维修和成本却要由业主拿物业费来分摊，这样才导致了大量的物业管理纠纷，所以物业管理纠纷相当大的比重都是源于这个。正如谭总所讲的，表面上是物业管理公司，其实始作俑者是开发商。当时开发商如果把这些权属说清楚，大家按照这个规则去做就没有诸如此类的纠纷了。

　　当时我们经常开玩笑说，任志强任总不应该当发展商的总经理，应该到建设部当部长，任总具有很强的社会责任感。他做这个事情，就是把其他发展商都愿意存起来的共有部分、让他们去收益的部分，用契约的方式分给所有业主。

　　如果业主这个群体不再折腾了，不再维权了，这个市场就冷静了，这个市场环境就好了，发展商就好好盖房子了，业主就好好管自己的家。现在不是，每个小区入住之后都要先维权一两年。所以我觉得业权分配这个问题，其实从根本上解决还是在2002年，那时候物业管理条例得没有出来，更别说《物权法》了。

　　其实《物权法》今天出台以后，从法律上也确立了这种理论，但是实践操作上来讲，《物权法》确定以后还得这么操作，该归谁的还得归谁，由谁承担责任，由谁收取利益。

　　我觉得对于华远公司花了那么金钱和精力，请各个阶层人士来做这个事，无非是商人推动这个领域立法的一个举动，到今天对我们业主维权的指导都是非常具有有意义的。因为我们业主维权无非就是把自己的东西要回来，该是地主的就是地主的，该是农民的就是农民的。一般的问题，小区里面该是农民的财产也让地主拿走了。

　　我们做过一个统计，在华远实施了业权分配和商品房工程质量保证担保制度以后，华远和业主、物业管理公司之间的纠纷是最少的。总而言之，我觉得业权分配的制度设置，这种尝试，在2002年是特别有远见的。虽然到今天还是没有被所有开发商认可，很多小区业主还在为公共区域的收入去奔波，去呼吁，跟政府去上访。其实如果按照《物权法》，按照业权分配，这些收益该给谁给谁，社会就非常和谐稳定了，我觉得华远做这件事的意义非常大。

　　主持人：我们访谈之前也跟谭总聊了一下，我们觉得现在首先是你买得买不到房子，你买了房子之后才会考虑我有哪些权益。

　　舒可心：但是有责任感的发展商是会在你买这个房子之前想好，先替国家想好。在中国有责任感的商人一定是考虑房子卖了以后，业主们能不能在此安居乐业，而不是一住进去就进入维权状态，进入战争状态。事实上，我们看到华远的这些项目，没有什么游行、打架的问题。跟物业公司大家就像一家人一样，就是因为这块地，从发展商那就开始进驻了，由物业公司管着，但是收益归大家来分，但是管的成本得大家来摊。 

　　主持人：刚才舒老师给我们介绍了这么多，下一个话题交给刘总，从您的角度来看，华远经历这么多年的实践，遇到了哪些问题，现在是什么样的状况，请您介绍一下。

北京市圣瑞物业服务有限公司副总经理刘文彬

　　刘文彬：刚才舒先生和谭总给大家介绍了一下华远的业权。我们北京市圣瑞物业有限公司作为华远的合作伙伴，我们从2004年接管了华远·盈都大厦和华远·尚都国际中心，陆陆续续又接管了其他一些项目。在我们所接管的这些项目里，绝大部分都是酬金制，也有个别是包干制的。在业主的公共设施设备的经营上，我给大家举几个例子。

　　从2005到2009年开始，我们业权的纯利润是343万，尚都项目是108万，如果再加上物业费结余返还，总共我们公司加起来是1000多万。这些利益都返还给业主了。就像刚才舒先生讲的，公共部位的管理和经营确实是后期业主和开发商一个重要症结的地方。

　　在这里我们有几个体会。物业公司服务过程中一定要保持诚信。前期的时候，华远地产(企业专区,旗下楼盘)在业权过程中把属于业主专属部分的以产权证的形式讲清楚了；同时，把属于业主共有部分也作为合同的要约之一，跟业主讲得非常清楚。也就是开发商把房子卖完之后，它所有的资产都给大家公示出来了。在公示的同时，每个人所享有的东西也都公示出来了。

　　我们在跟华远的合作中，华远地产就要求我们在服务合同中有一个承诺，就是公共区域的经营要归业主，而且收益分配。当然后期收益分配，业主可以根据国家《物权法》、物业管理条例，自己召开大会进行修订，但是前期的时候就已经说得非常清楚。

　　我们拿着合同，根据项目资源状况，有效地利用资源去做经营。以盈都大厦为例，我们可以组织一些有效的经营活动。另外，楼上的广告收益归业主，电梯轿箱广告也归业主。另外，还有一些上门推广的，像宽带介入，我们把这些都返还给业主。在这个过程中我们还接受盈都业委会的监督，业主的监督。我们把每份财务状况都定期和业主委员会做交流。到年底的时候，大家一算帐，按照你应该享受到的专属区域占大厦的总建筑面积的比例来享受分配。分配究竟怎么用，也是由业主来定，冲抵维修资金，还是冲抵下一年的物业管理费，还是当年折现，这个由自己来决定。物业公司把帐算得很清楚以后，我们会在公共区域做公示，给每户业主发一个你该减免的物业费的额度通知。

　　舒可心：有点相当于股票分红或者分现金一样。

　　刘文彬：对，而且现在基本上都是当年变现。我们以盈都大厦为例，盈都大厦的业主2010年的物业费只交10个月即可，剩下2个月的就用去年的钱冲抵了。这样一来，我觉得我们在公共区域的经营上基本和业主没有任何的矛盾。这是我们在这五年当中真正做到的。我们都经营账目都放在阳光下。

　　舒可心：从全国来讲，像一个咖啡厅开设在大堂里面，其中的收益10个项目有9.9个都归发展商了，北京要好很多。因为这个大堂是属于全体业主共有的财产，发展商从一开始的时候就跟大家说清楚，大堂的清洁由物业费来出，但是大堂的收益也由全体业主来分，这样问题就解决了。

　　主持人：在这里面还有一个问题，如果需要经过招商或者维护，这部分费用是怎么算的？

　　刘文彬：我觉得权利和义务是对等的，你享受这个收入了，它的维护、保养也是从物业费里出的。比如我们说的是451万的业权，我讲的是它的净收入。

　　舒可心：实际上就是全体业主的纯利润。

　　主持人：在这里面，我们计算的时候，是不是按照它的使用面积来算，比如我作为业主，我买这个房子的时候有一个使用面积去算一个整的面积，算出我该占的比例？

　　谭宇青：业权有这样几个概念。第一个，我们强调两个概念，是业主份数和业主份额。这两个概念沿用你的套内面积，就是你买房的时候有一个套内建筑面积，还有一个加了分摊的建筑面积。我们这两个概念是以套内面积为前提的；一个是业主交纳物业费，同时他取得收入，同时他在业主大会上行使表决权，都以他的份数为主。 

　　主持人：简单来说，就是这个业主持有的产业占整个小区产业的份数是你义务的份数，也是你获得收益的比例。

　　刘文彬：对，所以说华远业权分配和《物权法》是不矛盾的。实际上《物权法》里面也讲了业主承担的责任是按你专属区域占总建筑面积的比例来承担责任和享受权利的。我觉得这是跟当年华远业权是一致的。

　　主持人：刘总，华远他会采取这样的方式，您也应该会接其他的项目，其他的项目会是怎样的情况？

　　刘文彬：现在不能叫业权了，应该是建筑物区分所有，业主对公共区域的共同管理和所有权。我觉得这《物权法》出台以后，它是以法定形式，作为法定业主的权利和义务，任何人是不能干涉的。

　　舒可心：也就是2002年到时候，华远主动做了2007年的时候法律强迫所有发展商应该做的事情。而即便是《物权法》强迫开发商都要做，到今天还有大量开发商不这么做。

　　主持人：我们现在了解的情况是大部分都没有这么做。如果你们碰到这样的开发商，怎么办？

　　刘文彬：我觉得不能按开发商的想法来做。企业经营有几点，第一要守法、诚信；第二要守约、尽责；第三是卓越和服务质量。在这些问题上，我们承接项目是有选择的。

　　主持人：也就是您这个公司还是在推动事情往前发展的？

　　舒可心：物业公司如果接管了，其实公共区域也不归物业公司，这个发展商就有很大的风险。最后干两三年，就会被业主轰走，还不如不干这件事。这样企业的名声还受影响，与其挣两三年的小钱还不如不干这个事。

　　刘文彬：我觉得眼前利益和长远利益，搞企业的，应该有一个平衡和考虑。

　主持人：非常高兴刘总今天能这样告诉大家，一个有责任心的企业，其实在对于整个社会的推动是非常重要的。我们也知道《物权法》的推出与之前华远业权的实施也是有一定关系的，今天我们也请到了包律师，包律师属于这方面的专家，请您从专业的角度来谈一谈。

北京市晟翔律师事务所律师包华

　　包华：从立法现象角度来讲，应该说它是滞后于我们社会现象出现的一个时间段的。也就是说当社会上有一些矛盾出现的情况下，才会有人大推动立法。在我们《物权法》出台之前，针对社区内所存在的物业纠纷我们做了一些分析。

　　我们分析的结果是很多纠纷产生并不是由于物业服务本身所产生的，更多是因为产权问题造成的。这个在《物权法》中就明确写明了建筑物区分所有权的概念。也就是说，当我们大家都是业主的情况下，我们不仅在我们套内有一个专属的面积；同时我们在一起购买这一个项目的购房人还有一些共同的东西。我们针对一个共同的东西，怎么样承担我们的责任，怎么样享受我们的权利，在我们建筑物区分里面都有一个梗概。

　　刚才谈到2002年还没有这样一个法律规定的情况下，华远公司任总所倡导的业权分配概念已经出现了。而且它的出现不仅是给大家一个规则，而且是可以做到的，可执行、可变现的。民事法律是这样规定的，白纸黑字规定是你的，但是你无法去主张，无法去实现，这个权利就是一纸空文。确实有很多法律判决，在我们现实环节中执行不了。在法律上没有强制要求的情况下，一个开发商愿意为大家说清楚，愿意把这个东西给到大家手上，而且可执行、可监督，可操作，这个非常值得钦佩也是非常重要的。

　　而且最核心的一点是我们社会上已经有了这种先行的实践，给立法提供的依据。大家都知道物权应该是法定的，但是为什么我们《物权法》还保留一些预约定的内容，比如我们车位、车库。基于我们现在的现实，同时也基于过去曾经有人约定过，但是不影响这种权利。

　　对于社会现象本身来说，可能立法是滞后的。但是对于全体购房人，全体中国人来说，这个规定可能就是超前的，也是5%的人做到的一些事情，可能对其他95%的人来说，就是一个大的进步。包括我们最高人民法院出台的司法解释，比如建筑物区分所有权，物业费纠纷问题，现在已经出台有一年了。即使是在最高院有司法解释，即使说得非常清晰的情况下，即使在北京，我们还是能够看到这样的一个项目，业主是买不到的。

　　我们现在还非常高兴地看到北京市现在出台了一个《北京市物业管理办法》，给了一些建设单位和物业服务公司一些要求，马上就要实施了。针对于北京市地方的规章，到底能做到什么程度，我们目前不得而知。但是已经有人做到的程度，我相信其他人是做得到的。

　　我们还要强调的最核心的一点其实就是民事权利，你不去主张或者你尽管主张了，它实现不了，其实这个民事权利是没有落地的，是空的。只有它能够落地，能够实现，它能够去主张，它才有意义。

　　主持人：从您接触的案例来讲，有没有业主维权的案例在里面？

　　包华：非常多。比如我们现在看到一个社区里面的收费率不高，大概有收费率只有40%到50%。我们走访了一下原因，打了大概200多个电话，有相当一部分的理由大概是因为公共区域经营收益的问题，比如人防工程问题，小区绿地的问题，电梯轿箱的问题，包括楼顶上的广告位。在这种情况下，这个比例就已经相当高了，但是我们去评价一下，其实它并不是物业服务纠纷，它跟物业服务合同，物业服务质量是完全没有关系的，跟保安保洁是否到位也没有关系。这个东西是你的，你没有拿到，所以你对我有意见。对我有意见的情况之下，就算我给你提供一个合格的服务，你还是会给我钱的。就这么简单。

　　主持人：最后这些案件大部分结果是什么样的情况？

　　包华：现在的案件，大部分都是通过非诉讼程序进行调节的。但是法院也以和谐为主。但是最核心的一点是法院无法解决案外的事情。比如物业公司说我物业服务合同执行没有问题，业主说你拿电梯轿箱做广告就是不对的。其实这两件事其实不在一个法律范围之内，我们的法律规定是一事一诉，你反诉，这点也是不能接受的。所以在法院处理上非常困难，判决，业主可能会败诉，但是业主说得确实有道理。你让业主再打官司吗？一方面会增加我们的矛盾；另外，法院有限的司法成本也会被耗尽。最后我们就通过政府有关部门的协调，包括民间调节，包括法院强制性的调节，我们去解决它。但如果开发商留的就是一本烂帐，物业公司调不回来，这笔钱就说不清楚，当然也存在一些物业公司不愿意说清楚的问题。

　　因为开发商都说不清楚，开发商可以不说清楚，因为业主不知道。现在在你购房的时候说得非常清楚，这个数额是多少，怎么去合帐。到最后，就像刘总这样的企业，去公布一年的营收、经营成本，可能还有一些物业公司可以收一些佣金，把这些都扣掉之后，把国家税金要交掉。剩下的部分，大家可以算一下自己的帐户是多少，不用发帐单。而这一套操作方式是可操作的，因为实践已经证明了，是成功的。

　　主持人：您觉得如果现在是一个普通的购房者，我们应该做一些什么样的事情来维护这些权益呢？

　　包华：目前来讲，对北京一手房开发市场，目前能做到像华远公司这样的开发商不多。业主们就要去考虑如果有这样的情况存在，比如开发商不承担这些，你还要不要买房。现在房屋是刚性需求，其实对于整个不动产资产来说，公共区域的经营收益比例还是比较小的。刘总刚才说的12个月的物业服务成本，只能收到两个月，这个比例还是比较低的。

　　但从另外一个角度，可以利用这个去评定一个开发商的诚信度。这是一个。另外，北京马上就要进入到从一手房开发到二手房管理的一个高峰周期上，一个好的物业服务企业可能比一个好的建设公司更加关键。因为你的房子建设，三两年就完成了，房屋的管理二十年、三十年、五十年的事。一个好的服务企业，诚信的服务企业，能够把你的权益在一个很成熟的渠道上变现，你是可以信赖它的。

　　主持人：因为我们知道买房子可能是几年的事，但是住这个房子可能是几十年的事。包括你的很多权益也是在日后才能体现出来。我们知道华远既然开了这个头，在日后也遇到了一些困难。最后请谭总最后给我们做一个简单的总结，我们华远接下来会做一些什么样的事情？还会做一些怎样的努力？

　　谭宇青：就华远业权研究来讲，我觉得2007年推出的《物权法》，从某种意义上跟我们业权研究的方案是基本契合的。还是希望通过我们的行业自律带动业内更多的开发商来规范这种诚信机制。另外，我们也非常期望政府能够在更短的时间内把立法说得更清楚或者更强制。这样我觉得对社会的和谐，包括整个诚信体系的完善，才有积极作用。

　　主持人：非常感谢几位嘉宾！我们今天其实请到了各个方面的专家，包括维权方面比较专业的、包括我们物业公司、律师、开发商，其实是为了让这个问题能够多方面的体现出来，让大家对这个问题进行一个深度的思考。我们相信在大家的共同努力下去推动这个事情，让它能够更快地有一些实实在在的东西进入到大家的视野里面，能够去维护自己的权益。

　　非常高兴各位嘉宾来到我们新浪乐居的嘉宾聊天室，我们也希望再过一段时间有了更实质性的法律法规实施的时候，我们再请各位嘉宾进行进一步的探讨，为网友提供更多的信息，谢谢各位！  (结束)